Рынок аренды Польши выздоравливает — ставки идут на верх
Рынок аренды Польши показал что в течение последних 12 месяцев ставки аренды в 16 исследованных городах выросли в среднем на 9%, и уже почти везде выше, чем перед пандемией. Аренда на данный момент кажется, что все дешевле, по сравнению с взносом по кредиту. Для квартиры площадью 50 м2 разница в Кракове и Варшаве приближается к 1000 злотых в месяц. В среднем, это а 505 злотов по польше. В течение длительного срока, все же выгоднее покупка квартиры.
Цены за аренду квартир в Польше подскочили вверх
Аренда постепенно дорожает. В январе 2022 года ставки аренды в среднем выросли на 3,7% по сравнению с сентябрем 2021 г., т. е. последний месяц перед первым повышением процентных ставок, — следует из отчета отчет „Аренда квартир” системы Рантье.io.
Самый большой рост, аж на 10% было отмечено в Кракове. Что интересно, это рынок, который был сильнее всего затронут падением спроса в начальный период пандемии. При последних повышениях ставки аренды там уже, на 2% выше, чем 2 года назад, т. е. непосредственно перед пандемией.
Более низкие ставки, чем в январе 2020 года все еще действуют в Ченстохове (-4%), Белостоке (-4%), Варшаве (-3%) и Торуни (-2%).
В Щецине, аренда квартиры стоит столько, что в Кракове
Период пандемии сам способствовал рынку аренды в Щецине. Ставки аренды в течение 2 лет выросли там на целых 22%. В результате арендная плата там составляет в среднем столько же, что и в Кракове, то есть 45 за м2. Щецин прыгнул так, к числу самых дорогих городов в Польше в вопросах аренды недвижимости.
В рейтинге 16 городов, составленном системой наблюдения аренды в польше Рантье.io на первом месте, для высшей ставки за наем является Варшава (56 за м2), на втором Гданьск и Вроцлав с ценой 49 за м2. Последнее место на подиуме являются Щецин и Краков со ставкой 45 за м2.
Все указывает на то, что ставки аренды продолжат расти. Во-первых, интересом аренды будет все выше и выше из-за постепенное смягчение ограничения пандемических условий. Также весьма вероятно возвращение студентов к обучению в школах и проживанию на месте в следующем году академическом. В свою очередь, количество доступных квартир не слишком высока. В январе было 26 289 активных предложений объявлений о сдаче в аренду (в том числе 12 834 новые). Для сравнения, еще год назад было 49 016 активных и 20 481 новых объявлений. Предложение, таким образом, намного меньше, а спрос будет расти. Кроме того, выросли цены жилья и процентные ставки. Все эти факторы будут способствовать росту ставок аренды.
Сколько составила средняя доходность с аренды квартиры в январе 2022 года ?
При нынешних ставках аренды средняя доходность инвестиций в квартире площадью 50 м2 составляет 5,7% от брутто и 4,0% нетто, т. е. после учета налогов и дополнительных расходов. Это, однако, при учете, что квартира будет заселена полные 12 месяцев в году. Если помещение в течение месяца будет стоять пустой, т. е. „работала” в течение 11 месяцев в году, то доход составит 5,2% валовой и 3,6% чистая.
Взнос за жилищный кредит все выше и выше как и рынок аренды Польши
Хотя стоимость аренды растет, еще быстрее, чем растут взносы ипотеки. В результате наем жилья площадью 50 м2, в некоторых городах почти на 1000 злотых дешевле, чем составляет взнос по кредиту на такую же квартиру. Так, например, в Кракове, где аренда такой квартиры стоит 2250 , а взнос составляет 3 245 (в случае наличия 10% собственного вклада). Разница составляет пока 995.
В Варшаве в это же время разница будет 939 злотов, потому что аренда стоит 2 813, а взнос составляет 3 752. Минимальная разница (49 злотов) относится к Ченстохову, где пандемия значительно снизило стоимость аренды. В ней ставка за аренду квартиры площадью 50 м2 составляет 1 667, а взнос ипотеки 1 715.
Купить квартиру или арендовать? Вот в чем вопрос.
Следует, однако, добавить, что само сравнение ежемесячных расходов за ипотеку и стоимость аренды может вводить в заблуждение. Рассрочка надо платит, только определенное время, как правило, 20,30 лет, а за аренду нужно платить всегда, то есть так долго, как долго мы хотим там жить. Кроме того, будучи собственником жилья, купленного на кредит в любое время мы можем его продать и, таким образом, вернуть большую часть денег, выданных в кредит. В случае аренды эти деньги выдаются безвозвратно. Поэтому в долгосрочной перспективе еще более выгодно купить квартиру. А если мы молоды, мы только в начале карьеры и наши доходы не слишком высокие, это важно, чтобы ежемесячный счет был как можно меньше. Тогда лучшим вариантом кажется будет аренда, которая, кроме того, дает и большую свободу. Тогда же легко изменить место жительства или размер помещения.
Методология расчетов
Расчеты составлены на основании 12 834 объявлений аренды и 31 106 объявлений по продаже квартир (уникальных, то есть без дубликатов). Мы публикуем только результаты, когда количество рекламы не меньше, чем 100. Приведенный выше анализ касался жилья, происходящих в объявлениях — в период с 1 до 31 января 2022 года.
Рентабельность — доход, это прибыль владельца квартиры в аренду, но уже после учета всех расходов. При покупке жилья относятся: комиссия посредника (3-4%), налог от действия гражданско-правовых договоров (2%), плата нотариусу и обновление используемого помещения и покупку мебели. В процессе действия договора аренды от полученных доходов за аренду, стоимость страхования квартиры (0,1% годовых), расходы управляющего, занимающегося вопросами аренды (10% от дохода), налог по единой ставке (8,5%), а также расходы на обновление заведения, что 10 лет, а также каждые 3 года мелкий ремонт.
К дополнению еще добавим ,что рынок аренды Польши конечно будет иметь и скорее всего еще один позитивный эффект ( если так можно сказать ) , это пребывание на территории Польши огромного количества беженцев. Есть даже мнение некоторых экспертов недвижимости , что свободных квартир для аренды останется очень мало, во всяком случае, в этом году точно.
