Рынок недвижимости Польши и прогнозы

Рынок недвижимости Польши в 2022 году. «Сложно надеяться на снижение цен. Увеличение будет двузначным».

Двузначная инфляция, еще более быстрый рост стоимости строительства и контроль девелоперов над предложением, чтобы компенсировать снижение спроса на квартиры повышенными кредитными ставками — согласно прогнозу, обновленному после первого квартала, для польского рынка недвижимости прогнозируется 2022 год. По мнению экспертов, рассчитывать на замедление наблюдаемого роста и тем более на падение цен не приходится. Это можно считать симптомами кризиса на рынке жилья.

Прогнозы относительно ситуации на рынке продажи и аренды жилья в 2022 году были представлены на страницах Bankier.pl в конце прошлого года. В то время эксперты рынка недвижимости прогнозировали, с одной стороны, ослабление роста цен на жилье из-за снижения спроса, а с другой стороны, этому мешал рост цен на участки и стоимости строительства.

Однако события первого квартала 2022 года привели к тому, что мы решили еще раз спросить у экспертов рынка недвижимости, что, с учетом событий, нас ждет в ближайшие месяцы рынок недвижимости Польши.

В большинстве случаев новые прогнозы гораздо менее осторожны, чем декабрьские. Во-первых, шансов на снижение цен на жилье или даже на замедление восходящей тенденции остается все меньше и меньше.

Строительство квартир становится все дороже
— Ожидание замедления роста цен на жилье, не говоря уже об их падении, не имеет никакой отправной точки. Только рост цен на материалы может увеличить стоимость строительства на 10% к концу года. Таким образом, прогнозы с начала года, предусматривающие рост всего на несколько процентов, теперь кажутся сильно заниженными, — говорит Ярослав Енджински, эксперт портала RynekPierwotny.pl ( рынок новостроек ).

Как он поясняет, причины таких прогнозов следует искать в том числе в двузначной инфляции, которая в марте впервые в 21 веке достигла 11%. , перспектива вступления в силу нового закона о застройщике, вводящего Гарантийный фонд развития, или рост цен на стройматериалы.

На галопирующие цены на строительные материалы обращает внимание и Малгожата Велновска, старший аналитик по недвижимости в, которая считает, что те, кто ищет свою «М», должны ожидать повышения на 10-12 процентов в год.

— Рост цен на жилье, в частности на первичном рынке, будет определяться ростом цен на сырье, строительные материалы и общестроительные расходы. По данным БТС, с августа 2021 года по март 2022 года цены на стройматериалы выросли аж на 30%. Такой резкий эффект выльется в дальнейшее повышение цен, — оценивает эксперт .

Дорогие кредиты ограничивают спрос
С другой стороны, повышающиеся семь месяцев подряд процентные ставки, влияющие на размер взносов по уже запущенным ипотечным кредитам и одновременно ограничивающие кредитоспособность потенциальных покупателей квартир, вызывают падение спроса на рынке продажи жилья.

Как отмечает Каролина Климашевска с сайта недвижимости Otodom, движение на рынке продажи квартир за год снизилось примерно на 20%.

— На этот уровень уменьшилось количество людей, просматривающих объявления о продаже квартир. Более сильное снижение зафиксировано у людей, которые активно ищут новые квартиры, т.е. откликаются на предложения и связываются с рекламодателями. В марте 2022 года их было примерно на треть меньше, чем год назад, сообщает Каролина Климашевская.

По мнению эксперта Otodom, если рост цен на польском рынке продажи квартир замедлится, то это будет незначительное и иллюзорное замедление. Это произойдет только в результате изменения структуры предложений, доступных на рынке.

— В случае с первичным рынком девелоперы подают сигналы о нехватке свободных земель под жилищное строительство в центре города, что находит отражение в расположении новых жилых массивов в пригородных зонах. Таким образом, расценки за квадратный метр обычно ниже, — отмечает Каролина Климашевская.

Предложение с дистанционным управлением успокоит рынок недвижимости Польши
Однако, по мнению экспертов, падение спроса на квартиры не приведет к падению цен или замедлению тенденции к росту, наблюдаемой годами. У разработчиков есть инструменты для предотвращения подобных ситуаций. В первую очередь речь идет о приведении предложения в соответствие с текущим спросом.

— Снижение цен застройщиков в этом году, скорее всего,который будет означать кризис на рынке жилья, вероятность его возникновения в настоящее время близка к нулю. В ситуации снижения спроса девелоперы будут пропорционально сокращать предложение и, таким образом, уменьшать давление, направленное на сдерживание роста цен, – утверждает Ярослав Енджинский.

Он добавил, что дальнейшее повышение процентной ставки Советом по денежно-кредитной политике несет в себе еще один серьезный риск.

— Это неплатежеспособность некоторых заемщиков , которые могут просто перестать платить по уже взятым жилищным кредитам . При соответствующих масштабах это имело бы очень серьезные последствия для банковского и жилищного секторов, отмечает Енджинский.

Марчин Красон, эксперт одного из крупных сайтов по недвижимости в Польше , также указывает на сокращение предложения. Как он указывает, в конце 2021 года застройщики на крупнейших польских рынках предлагали 37,4 тыс. квартиры — на 22 процента меньше, чем годом ранее.

• Текущий уровень является самым низким с 2010 года, — подчеркивает Марчин Красонь.

Сокращение предложения видно и в данных главного статистического управления за первые два месяца 2022 года. Тогда застройщики приступили к строительству 18 660 квартир , что составило результат 16,4 процента. ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

Новые клиенты спасут спрос?
По мнению Марчина Красона, хотя рост ставок по кредитам и более дорогая ипотека исключают некоторых потенциальных клиентов с рынка жилья, те же факторы могут открыть двери для новой группы людей, ищущих свою «М».

• Такие же высокие процентные ставки, а на самом деле даже более высокая инфляция, чем они, привлекают на рынок жилья тех, кто ищет место для своих сбережений, ведь банковские депозиты с чистой процентной ставкой выше 2 процентов. это все еще большая редкость, — отмечает эксперт .

Самые большие изменения на рынке аренды Польши
По прогнозам, предшествующим началу 2022 года, после года повышения ставок на рынке аренды должно было отразиться снижение ставок. Однако в то время трудно было представить, что спрос на квартиры в аренду так сильно и в столь короткие сроки взлетит. На ситуацию на рынке аренды больше всего повлияло конфликт России с Украиной и наплыв беженцев в Польшу .

По данным сайта отодом, в последнюю неделю марта количество активных объявлений об аренде квартир составляло 60 процентов, ниже, чем в середине февраля — на неделе, предшествовавшей конфликту России в Украину. Номинально было потеряно 12 тысяч предложения. По словам Каролины Климашевской, количество активных предложений снижается уже почти три недели несколько медленнее, чем на рубеже февраля и марта.

• Ближайшие месяцы вряд ли ознаменуются бумом на рынке аренды жилья в Польше. Для этого нужно время. Арендных квартир в стране будет все больше, но об относительном балансе между спросом и предложением к концу года не может быть и речи. Арендные ставки будут расти, а выбор и доступность помещений будут далеко не достаточными, прогнозирует Ярослав Енджинский.

Усиление движения на рынке аренды может, в свою очередь, отразиться на ситуации, наблюдаемой на рынке продажи жилья, а точнее, поддержать наблюдаемый спрос или не допустить его значительного ослабления.

• Более высокие ставки, наблюдаемые на рынке аренды, сохранятся до осени из-за повышенного спроса со стороны беженцев, сотрудников, вернувшихся с удаленной работы, а в конце летних каникул и студентов. Рентабельность аренды, которая росла в последние недели, будет означать, что некоторые инвесторы, у которых есть наличные, будут размещать ее на рынке жилья. В долгосрочной перспективе мы ожидаем увеличения интереса к покупке квартир в аренду также со стороны инвестиционных фондов, в том числе иностранных, — оценивает Малгожата Велновска.

Что принесло начало года?
Хотя средние цены, указанные в объявлениях о продаже квартир, выросли в прошлом году двузначными темпами, в некоторых крупнейших польских городах они превысили 20%. в годовом исчислении увеличение выглядело немного мягче, если посмотреть на суммы, указанные в нотариальных актах.

Согласно данным Bankier.pl рынок недвижимости Польши за четвертый квартал 2021 года, предоставленным Cenatorium, особенно на рынке продажи квартир площадью до 60 кв. преобладали темпы роста не более 10% в год. — аналогично тому, что мы наблюдали на рынке в 2020 году.

В первые два месяца 2022 года ожидания как застройщиков, так и продавцов на вторичном рынке также выросли. Существовали значительные различия между крупнейшими польскими городами.

По сравнению с февралем 2022 г. по декабрь 2021 г. наибольший рост наблюдался в больших квартирах площадью более 60 кв. В случае застройщиков, предлагающих квартиры такого размера, самый высокий рост (+7,5%) был зафиксирован в Варшаве. С другой стороны, в Кракове и Люблине средняя цена предложения за это время увеличилась на 4,5%. С другой стороны, в предложениях о продаже больших квартир, расположенных в Гданьске, было введено в среднем 2%. меньше, чем в декабре.